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10月楼市回暖!2019最后2个月,地产人加油冲刺

2019年10月19日 来源:明源地产研究院
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楼市向来有“金九银十”的说法,这个时间有中秋和国庆,看房的人多,买房的人也多。因此,很多房企都会在这个时间段重点排兵布阵。可是,这种盛况在去年就已经风光不再。今年,随着730政治局会议在“房住不炒”的基础上再加上“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,更是雪上加霜。

 

进入9月份,“强制卖房,业绩不达标者直接开除”“7折卖房,完不成业绩的直接下课”等消息不断爆出。无不显示“金九”行情之惨淡,以及身处其中的从业者情绪之悲观。正因为此,大家对“银十”充满期待。好几个地产老总告诉明源君,如果“银十”也像“金九”那么惨的话,那就真的要吃土了。

 

俗话说得好,否极泰来。数据显示,进入十月以来,一二三四线都有“回暖”迹象;考虑到今年以来,调控持续加码,政策严厉程度几乎已到极限,往后继续加码的空间已很小,倒是有不少城市已经在施行边际宽松;加上LPR报价下,利率有望继续下行,四季度的整体表现有望超出预期,地产人无需太悲观。

  


01


不同城市虽有分化

但供需总体在回暖

虽然传言中的“国庆打7折”“亏本大甩卖”等是假的,但各大开发商认真备战黄金周却是真的,而且黄金周的楼市也一反9月份的低迷,迎来反弹。

 

克而瑞的监测数据显示,十一黄金周期间(10月1日-7日),30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米,相比去年同期小幅微上涨3%。

 

而且,整体上来看,不同能级的城市成交量均有所回暖。

 

明源君注意到,不少人在极力渲染十一黄金周北京的楼市十分惨淡,并将其称之为“最糟糕的一个黄金周”。

 

果真如此吗?首先,不同机构的数据各不一样,其中新建商品住宅网签有说171套,有说190套;二手住宅网签有说41套,有说44套。虽然数据差距都不大,但是鉴于去年同期北京二手住宅的网签数量也在40套左右,几套的误差将决定是涨还是跌。此外,还有部分机构明确标注,某几天的数据缺失,但不妨碍人们说道。

 

这其实都是以偏概全了。就北京和上海而言,由于调控特别狠,930以来就没有特别好的表现。然而,就一线城市整体来看,十一假期的成交明显好于去年同期,深圳得益于“先行示范区”等利好,销售面积同比大增80%左右。

 

二线城市里面,除武汉、重庆、福州成交同比出现了下滑,多数城市保持稳步增长,青岛、济南、杭州表现突出,同比涨幅皆超100%!

三四线城市成交量小幅微增3%。基数较低的扬州、武夷山、温州等城市,成交大幅上涨,同比增幅均超过300%!

 

总体上来看,虽然调控高压下,数据没有往年亮眼,但是成交上涨的城市比下跌的城市要多,而且总体上也是上涨的。

 

当然,有人说,国庆期间各大开发商都铆足了劲促销,这个数据不具有代表性,但这一趋势是持续的。根据中指院的数据,十一假期后一周,一线城市的成交量继续保持上涨态势,环比上涨了20。4%,三线城市环比上涨3。5%,至于今年以来各大房企纷纷布局的二线城市涨势更猛——环比上涨了51。9%,而且同比也上涨了54。9%!整体上,一二三线城市成交量环比和同比均上涨20%以上!

 

这其实从供应层面也可以看出一些端倪。事实上,9月中旬以来,整个供应就已经开始放量。供应增加+成交缓慢回暖,有望带动“银十”的行情好过惨淡的“金九”。

 


02


极限调控下,各地宽松空间较大

LPR报价下,利率有望继续下行

有人说,进入十月以来,很多城市以及整体上的回暖,主要源于规模房企加紧业绩冲刺。这确实是不可忽略的重要因素。可是,冲业绩的前提是,市场有需求。从市场表现来看,需求依然存在。

 

鉴于今年以来的调控创造历史纪录,已经没有多少加码空间,倒是一些城市通过人才引进等方式,为密不透风的调控减压,未来需求还有望进一步释放。

一、各地通过人才政策,人为创造需求

2019年上半年的调控次数为251次,与2018年相比上升了31%;2019前三季度房地产调控415次,同比上升7.8%,创历史新高,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,2019年房地产调控政策的密集程度刷新了历史记录,高于2018年平均每日1.2次的调控频率!第四季度调控预测同比上涨7.8%。

 

应该说,如此严厉的政策是导致“金九”惨淡的主因。目前的政策,无论是对房企还是对购房者,都已经到了非常严厉的程度,继续“加码”的空间已经很小,而且必要性也在减弱。

明源君接触到的业内人士大都认为,过去的“黑色9月”应该已经是政策最严的时期,未来不会有更严厉的政策出台了。

 

事实上,部分地区有放松的迹象。

 

比如,根据澎湃新闻等多家媒体报道,拥有大专以上学历,提供南京市居住证和学历证明,即可以在六合区开具购房证明并购房,不需要工作证明。

 

虽然官方对此强调,这是人才引进方面的政策,并不是限购放松。

 

然而,我们都知道,这在一定程度上会增加购房的需求。

 


同样是在10月15日,天津出台人才新政:对承接北京非首都功能疏解的项目,非本市户籍职工在天津无房的,买房无需提供社保证明。

 

此外,上海自贸区临港新片区放宽非户籍人才购房资格,由居民家庭调整为个人,社保年限由5年调降至3年;珠海香洲区放松限购,非户籍家庭在香洲区限购1套住房,180平方米以上新房、144平方米以上二手房皆无社保年限要求……

 

总体上来说,“房住不炒”的总基调不会变,主城区和以往过热的郊县还会严格执行限购政策,但相对偏冷的区域,各种变通的方式会陆续出台,创造出需求。

二、只要不过热,房贷利率有下行空间

对购房者来说,房贷利率是关注的重要指标之一。10月8日以后的房贷正式采用LPR方式报价。从目前来看,采用LPR方式报价之后,除上海首套房房贷利率比此前降低了,其他城市基本跟此前保持一致。

 

不过,由于全球经济不容乐观,今年以来,已经有三四十个国家先后宣布降息,此前缩表加息的美联储也已经降息两次,而且目前市场对10月底降息的概率预期高达八成以上!世界范围内,降息是大趋势。

 

回到国内,LPR报价改革之后,利率也有走低的趋势。10月15日,中国人民银行货币政策司司长孙国峰在三季度金融统计数据新闻发布会上表示,经过两次LPR(贷款市场报价利率)新报价,一年期LPR降低了15个基点,5年期下降了5个基点,符合市场预期,社会反映积极正面。

 

此外,其还表示,央行在研究存量贷款转向LPR定价的问题,“未来贷款基准利率逐渐淡出是水到渠成的事情。”

 

如果市场不出现过热,调控不进一步加码,未来房贷利率是有一定的下行的空间的,虽然不会很大。

 


03


我国房地产依然有巨大潜力

房企关键要提升效能和品质

10月10日,胡润研究院发布2019年胡润百富榜,不少人发现“曾风光无限的地产大佬们纷纷倒下,挤进前15的地产商仅剩下3个”,并由此断定“房地产行业不行了”!

 

这样的论调,当然很讨很多人的喜欢,可惜这并非事实的全部。每个行业都有其周期,其他行业的富豪后来居上,也很正常,无论是制造业还是其他实体经济发展好,富豪多,对房地产的发展也是一个很好的支撑。此外,虽然2016年930以来楼市调控不断加码,但今年房地产上榜富豪占比仍然排在第二位,基本与去年持平。

 

此前,明源君已多次指出,即便二十年后,中国城市化完成,每年仅更新的量也会达到10亿平方米左右,依然还是一个很大的量,何况是现在。

 

美国早在上个世纪六七十年代,就已经完成城市化,然而,房地产依然在发展。美国2018年的GDP是1976年的3.12倍,房价指数则是8.47倍!

 

恒大研究院在其最新的报告中指出,农村人口持续进城、城市间人口迁移增加、住房消费升级、居住条件改善、经济增长带动居民住房消费和家庭规模小型化仍将带动住房需求增长。只不过,当销售回归自住需求,房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。

 

经过测算,恒大研究院将257个主要城市划分为19个城市群,这19个城市群占全国城市总量40%左右,但是常住人口和GDP占比却高达73%和81.7%。19大城市群将提供我国绝大部分房地产市场。根据发改委预计,其未来常住人口占比将进一步提升至80%以上。

 

2019-2030年全国不同区域的住房需求地图

▲来源:恒大研究院

 

换句话说,这些城市依然大有可为。对广大房企来说,无非是要做好定位,练好内功……

 

这一点,今年9月份楼市的表现也给了很好的佐证。我们看到,即便是在消失的“金九”里,碧桂园、恒大、融创等头部房企的销售数据增长依然强劲。

 

来自克而瑞的数据显示,9月,百强房企业绩表现较7、8两月提升明显,单月权益销售金额环比增长23.9%,增幅较去年同期提升近11个百分点。

 

一方面是市场的萎缩,另一方面是百强房企,尤其是TOP50房企的销售增幅又在提升。看似矛盾,又实属正常。市场份额在快速地向品牌房企聚拢。

 

亚马逊创始人贝佐斯曾说:很多人问我10年以后变化的会是什么,但很少有人问我10年以后不变的是什么,其实第二个问题更加重要。对房地产来说也是如此,我们常常容易被短期的扰动困惑,过度悲观或乐观,但其实将视野放大一些,就会发现,很多答案不言自明……

 

美国科技如此发达,但房地产行业占GDP的比重长期保持在12%以上。未来,我国房地产行业依然会保持支柱产业的地位,依然还有大量市场需求。

 

然而,与此同时,地产行业已经从生产时代转向消费时代。生产时代的典型特征是千方百计、极致提升产能;消费时代,则要深入研究客户和产品。

小结

2019年以来,中央各部委累计发布过25次关于“注意防范房地产金融风险”的讲话或相关政策,这在过去是很少见的。大涨是风险,大跌同样也是。“稳地价、稳房价、稳预期”才是调控追求的目标。


侥幸固然不能有,但也不要过度悲观。去年有段时间,市场也特别悲观,旭辉总裁林峰有句话说得很对,在这里与大家共勉:市场是老虎、政策是老虎又怎么样,你只要跑得赢过隔壁老王就可以了,老虎吃完隔壁老王就差不多了,你还可以再跑15年,下一轮周期再来,你再跑过隔壁老李.......



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